Gewerbemietvertrag: Kann wegen der Corona-Pandemie eine Anpassung des Mietvertrags verlangt werden?

Es ist rechtlich äußerst fraglich, ob die Verbreitung des Corona-Virus und deren Folgen einen Mietmangel darstellt, der den Mieter zur Minderung berechtigt. Denn die vom Gesetz grundsätzlich mögliche Minderung dürfte nicht anwendbar sein, weil hierfür ein Verschulden des Vermieters Voraussetzung ist.

Die Auswirkungen der Corona-Epidemie (Lockdown, Ausgangsbeschränkungen etc.) haben die Mietvertragsparteien bei Vertragsschluss sicherlich nicht bedacht oder bedenken können. Zu diesem Zeitpunkt durften die Parteien davon ausgehen, dass eine störungsfreie Nutzung der Räumlichkeiten zu den konkreten gewerblichen Zwecken des Gewerbemieters möglich ist und sein wird.

Diese Situation hat sich nun sehr plötzlich geändert und zu teilweise dramatischen Umsatzeinbußen der Gewerbemieter geführt. Zwar hat der Gesetzgeber darauf reagiert und vorerst Kündigungen wegen Zahlungsverzugs suspendiert, und einige Vermieter haben sich auf die Lage ihrer Mieter eingestellt und nur eine gekürzte Miete akzeptiert, aber auf die Restmiete nicht verzichtet.  

Unter diesen Umständen scheint es aussichtsreich zu sein, dass sich der Gewerbemieter auf einen sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen kann, der in § 313 Absatz 1 BGB normiert ist. Nach dieser Vorschrift kann der Gewerbemieter eine Anpassung des Vertrags verlangen, wenn das Festhalten am Vertrag als unzumutbar angesehen werden muss und in Kenntnis dieser veränderten Umstände der Vertrag unter anderen Bedingungen geschlossen worden wäre.

Der Umfang der Anpassung ist nicht pauschal zu bewerten, sondern könnte sich im konkreten Einzelfall z. B. an dem Verhältnis des Umsatzes vor und während der Pandemie, und auch in der Phase des Abklingens der Pandemiefolgen orientieren.

Es ist daher zu empfehlen, mit dem Vermieter in Kontakt zu treten, um den Gewerbemietvertrag anzupassen, insbesondere ihn um eine Klausel zu erweitern, die die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bei derartig unvorhersehbaren Situationen klar definieren. Damit sind Sie auch gegen Auswirkungen einer „zweiten Welle“ oder anderen, bisher unvorhersehbaren Ereignissen gewappnet.

Haben Sie dazu Fragen oder benötigen Sie unsere Unterstützung bei der Vertragsumgestaltung, sind wir gern für Sie da.